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Hightlights
一線寫字樓新增供應量大，同時總體需求放緩：受中央商務區新增供應有限、P2P退租潮、非核心商務區競爭等因素影響，2016年度核心商務區甲級寫字樓凈吸納量較去年下降35%，為46萬平方米。
高端銷售型辦公樓市場銷售量創新高：強烈的購買需求及大量的新增供應推升2016年上海高端銷售型辦公樓市場成交量創歷史新高。2016年第四季度上海高端銷售型辦公樓市場銷售量為499,106平方米，環比上漲191%，繼2016年第二季度以後再創銷量記錄。
2016年，上海核心區域寫字樓市場供應放大、租金承壓；非核心區則經歷瞭蓬勃發展的一年。2017年，除瞭新興商圈供應加碼為企業選址帶來良機，使內資企業有進一步釋放需求的可能；銀行、金融以及專業服務行業等傳統高端寫字樓租戶仍有望在核心區市場中繼續活躍；尤其是靜安、徐匯和陸傢嘴等空置率一向較低的區域預計會持續向好。
全國概覽
2016年對中國經濟和世界經濟都是極具挑戰的一年，但仍不乏跨境投資機會，外商直接投資和對外直接投資均維持增長。2016年，全國實際使用外資金額8132.2億元人民幣，年增長4.1%（未含銀行、證券、保險領域數據，下同）。全年對外非金融類直接投資增長迅猛，高達1701.1億美元，年增長44.1%。盡管全球政經局面令人擔憂，跨境投資者仍對投資中國市場充滿興趣。市場飽和、本土競爭增加瞭獲利難度，但中國市場仍有許多版塊值得發掘。這也將帶動上海優質寫字樓的需求，並提升項目質量。資本外流管制加強，資金湧入國內寫字樓市場2016年的房地產板塊，尤其上海市場，依然是投資商的關註重點，大型內資保險公司尤為活躍。過去一年中，中國開發商頻頻占據境外大宗成交的頭條。若如之前預測，2017年政府將進一步收緊資本外流管制，屆時將有更多資金流向國內市場，而得益於流動性好、資產易於管理、市場透明度高，上海寫字樓將仍是許多投資者的首選。
從城市來看，2016年第四季度，中國各主要城市的總體辦公樓租賃需求延續瞭年中以來相對較弱的態勢，但北京、上海與深圳的各主要新興商務區租賃成交量及問詢量相當活躍。其中，北京的望京，上海的前灘、火車站板塊受到大量旨在節約成本的傳統中央商務區租戶的關註。受整體需求減弱的影響，一線城市中，上海（中央商務區）與廣州的租金小幅下滑，本季度分別環比下降瞭1.2%與0.8%；北京與深圳的租金基本保持平穩，本季度租金環比微漲0.3%與0.6%。從2016年全年來看，一線城市租金同比漲幅較2015年均有大幅下降。
2016年全年，由於大量新增供應加之總體需求放緩，四個一線城市的空置率均出現不同程度的同比上升。其中，上海、深圳與廣州的空置率在四季度末均升至12%左右。二線城市更是由於整體新增供應量不減，空置率保持在高位。
Source：仲量聯行，Chamrich
受整體需求減弱的影響，一線城市中，上海（中央商務區）與廣州的租金小幅下滑，本季度分別環比下降瞭1.2%與0.8%；北京與深圳的租金基本保持平穩，本季度租金環比微漲0.3%與0.6%。從2016年全年來看，一線城市租金同比漲幅較2015年均有大幅下降。
在二線城市，居高不下的空置率水平對租金表現持續施壓。但在成都等部分城市，由於前期甲級辦公樓的租金持續下降，導致與乙級辦公樓的差距逐漸縮小，市場升級需求有所提高，致使甲級辦公樓的租金降幅收窄。
上海四季度交易情況概覽
核心商務區凈吸納量下降，短期內租金增長將趨緩
2016年第四季度，上海投資市場十分活躍，共達成十三宗主要交易，總金額421億人民幣，環比上升190%。其中最為矚目的交易為長江實業以200億人民幣出售世紀匯廣場，買方為亞騰資產管理。大面積的自用買傢持續關註新興商務區的新建項目。如國傢開發投資公司以52億人民幣收購瞭星外灘1號樓；紅星美凱龍以21億元收購瞭虹橋富力中心。核心商務區甲級寫字樓凈吸納量為13萬平方米；空置率小幅降至8.4%，環比下降0.7個百分點，同比上升2.3個百分點。受中央商務區新增供應有限、P2P退租潮、非核心商務區競爭等因素影響，2016年度核心商務區甲級寫字樓凈吸納量較去年下降35%，為46萬平方米。全市年度凈吸納量中，次級商務區約占65%，浦東約占70%。
受新增供應影響，南京西路商務區的空置率上升4個百分點，達7.2%。南京西路商務區上一次較大幅度的空置率增長還要追溯到2013、14年，嘉裡中心二期南北塔、嘉地中心、恒基688的入市；自2015年中至本季度之前，該商區始終保持著3%上下的極低空置率。未來兩年內，南京西路商務區還將迎來包括興業太古匯二號樓、博華廣場、世紀盛薈等新建甲級寫字樓項目。預計短期內租金增長將趨緩；但在合理的租賃策略下，這些高品質項目對租戶的吸引力依然很強。
P2P行業管制、核心商圈新增供應加碼導致空置率上升
2016年，P2P行業管制收緊引發的退租潮推升瞭部分商務區的空置率，如虹橋商務區的空置率同比上升4.4個百分點，達10.1%。但P2P公司在整個金融行業中占比有限，意味著相關負面影響仍可控。
2016年第四季度，非核心商務區空置率環比小幅下降0.5個百分點，同比下降4.3個百分點，達22.8%。受已取得穩定入駐率的項目推動，非核心商務區平均租金環比上升2%，同比上升3.4%，達每平方米每天人民幣5.5元。
從2016年四季度上海中央商務區甲級寫字樓的租金與空置率數據可見，浦西中央商務區空置率環比上升1.5%達到9.1%，浦東中央商務區空置率環比上升1.4%達到7.9%。由於四季度有大量新增供應入市，非中央商務區空置率上升2.2%達到18.1%；浦西租金9.6元／平方米／天，延續環比下跌1.5%，空置率9.1%，上升1.5%。
統計數據顯示，2016年第四季度上海全市甲級寫字樓租金繼續小幅下跌，環比下降0.42%。其中跌幅較大區域為核心商圈（環比下降0.89%），新興商圈的平均租金則保持平穩上升（環比上漲1.14%）。
四季度全市各大核心商圈租金都有不同幅度的調整，跌幅分別為：陸傢嘴（-1.83%），長寧（-1.52%），靜安（-0.97%），徐匯（-0.95%），黃浦（-0.51%）。
其主要原因是：核心商圈新增供應加碼導致空置率上升，寫字樓租戶選擇增多增加瞭租金談判籌碼；大虹橋、前灘等新興商圈逐漸成熟，給寫字樓租戶提供更多選項，逐漸完善的交通配套以及相對低廉的租金，給核心商圈帶來更大競爭壓力；P2P金融退潮，一些市中心寫字樓出現大面積空置，不得不降低租金。
高端銷售型辦公樓市場銷售量創新高
強烈的購買需求及大量的新增供應推升2016年上海高端銷售型辦公樓市場成交量創歷史新高。2016年第四季度上海高端銷售型辦公樓市場銷售量為499,106平方米，環比上漲191%，繼2016年第二季度以後再創銷量記錄。2016年年度成交量同樣創下1,019,067平方米的新記錄，同比上漲93%。同過去三個季度相似，內資企業繼續顯示出強大的購買需求。2016年第四季度，十個新項目共計建築面積252,194平方米進入高端銷售型辦公樓市場，全年新增供應共計814,379平方米。本季度大部分新入市項目位於北外灘及虹橋交通樞紐。
2016年第四季度，全市共有42個寫字樓項目（72.5萬平方米）取得預售證。2016年，全市共有97個寫字樓項目（265萬平方米）取得預售證，較2015年下降25%。2016年取得預售證的項目中，有30個項目（103萬平方米）位於中環內。本季度寫字樓銷售市場總成交面積為104萬平方米。2016年，全市寫字樓銷售總面積為277萬平方米，較2015年上升瞭33%。
銷售市場的活躍，一方面來自大宗交易的頻繁出現，另一方面受到新興商務區項目的靈活去化模式的推動。本季度寫字樓銷售平均價格為每平方米人民幣41,300元，總銷售額為人民幣431億元。2016年，全市寫字樓銷售平均價格為每平方米人民幣35,200元，基本與2015年持平；總銷售額為人民幣975億元，較2015年上升33%。
發展趨勢：非核心商務區新增供應將達歷史最高，核心商務區供應形勢較為嚴峻
2017年，核心商務區預計有約130萬平方米新增供應入市，其中65%位於浦西，尤其是次級商務區。北外灘將迎來星薈中心、金光中心等一批新建項目 也是虹口區自2012年後首批可租賃的甲級寫字樓項目。
2017年，非核心商務區預計有約195萬平方米可租售新增供應入市，包括一批位於虹橋交通樞紐、世博片區的項目，前灘區域也有望迎來首批項目的交付。隨著各新興大型總體規劃區域的建成交付，上海的建設環境及商務區景觀將發生重大變化。未來兩年預計歷史最高水平的新增供應之下，核心商務區部分樓齡較長的甲級寫字樓將尤其面對激烈的競爭沖擊，租金和入駐率將明顯承壓。 地段 不再是項目成功的保證，促使開發商、運營商必須尋求改變，提供租金優惠、提升管理水平。聯合辦公空間發展愈加迅猛，寫字樓空間的靈活應用為業主提供瞭面積去化、優化服務的新思路，為大租戶提供短期擴租需求的靈活方案，並為近年十分活躍的初創小微企業提供孵化空間。
而非核心商務區的供應形勢較為嚴峻：在2017年將有近130萬新增供應於各區域遍地開花，所以短期內空置率將會繼續上升超省錢。此外，由於不少新增供應來自於大虹橋等新興商圈，預計空置率上升帶來的競爭壓力將迫使全市寫字樓平均租金繼續調整。
喜憂參半的2016年，上海核心區域寫字樓市場供應放大、租金承壓；非核心區則經歷瞭蓬勃發展的一年。在剛剛到來的2017年，除瞭新興商圈供應加碼為企業選址帶來良機，使內資企業有進一步釋放需求的可能；銀行、金融以及專業服務行業等傳統高端寫字樓租戶仍有望在核心區市場中繼續活躍；尤其是靜安、徐匯和陸傢嘴等空置率一向較低的區域預計會持續向好。
其它一線城市三季度交易情況概覽
北京：空置率整體微升，租賃需求有所減弱
2016年第四季度，北京甲級辦公樓市場共有三個項目竣工交付，總建築面積達16.6萬平方米。北京甲級辦公樓整體空置率進一步微升0.7個百分點至5.6%。另一方面，CBD及其周邊商務區的建成項目，特別是樓宇品質相對較低的項目，繼續受到租戶、尤其是外資租戶退租的影響，這也給市場整體的入駐率造成一定壓力。金融行業仍是需求的主要來源，銀行和各類投資公司保持相對活躍的擴張態勢。從租戶來源來看，內資企業仍占主導地位。而外資企業的擴張則因其對中國市場的策略不同而呈進一步分化的趨勢。
2016年第四季度，北京甲級辦公樓平均租金達人民幣336.9元每平方米每月，環比繼續微降0.1%。部分樓宇品質較高、空置面積較少的項目仍能錄得較高的租金水平。但東部市場傳統商務區的部分業主因為租戶承租能力下降而選擇以較低的租金增幅續約租戶，這在一定程度上對市場平均租金水平造成影響。
CBD及其周邊空置率環比分別上升0.3和1.9個百分點至4.8%和6.1%，而其平均租金水平繼續錄得微幅下滑，環比分別下降0.5%和0.7%至人民幣366.7元每平方米每月及人民幣297.2元每平方米每月。
總體來看，年底淡季令租賃需求有所減弱。金融行業仍是需求的主要來源，銀行和各類投資公司保持相對活躍的擴張態勢。
深圳：新增供應較大，整體空置率上升
本季度深圳市有三處甲級寫字樓入市，其中一處深圳灣全自用。由於目前市場新增供應較大，2016年第四季度空置率較上季度小幅下滑。2016年，深圳市甲級寫字樓市場新增供應較大且吸納力有限，使得全市空置率較去年提升明顯。2016年下半年市場供給大於需求，租金和售價均承壓下滑。
2017年第一季度，預計有三處甲級寫字樓入市，新增供應42.2萬平方米；由於新增供應和需求有限，未來市場的空置率水平將進一步提升。
第四季度全市租金環比下滑2.0%，至人民幣每平方米每月221.9元，同比下滑0.8%。本季度全市除寶安區其餘三區租金環比均小幅下滑，其中福田區租金環比下滑特賣明顯，環比下滑2.9%至每平方米每月252.6元。本季度寶安區的寫字樓租金環比上漲1.1%至每平方米每月138.8元。
第四季度，深圳全市甲級寫字樓平均售價環比下滑2.1%至每平方米人民幣55,961元，同比上漲3.2%；除寶安區售價環比呈上漲趨勢，其餘各區均呈下滑趨勢。本季度全市甲級寫字樓回報率環比下降18個基點，至4.56%。除羅湖寫字樓回報率提升，其餘各區回報率均呈下滑趨勢。
深圳未來將進一步提升創新產業的占比，新型產業的湧入將提升深圳辦公用房的需求，促進深圳甲級寫字樓市場存量的去化。由於近幾年深圳甲級寫字樓新增供應以每年近100萬的體量增加，市場接近飽和，開發商預計將放緩新項目的進度以適應市場的需求。
廣州：總吸納量大幅增長，吸納表現優於預期
第四季度，全市甲級寫字樓吸納量超過19萬平方米，而年度總吸納量達71.4萬平方米，同比大幅增長97.9%。珠江新城持續受到租戶追捧，成為世界100強企業的辦公集聚區域，占據全市76.4%的甲級辦公需求。知名大型民營企業支撐甲級寫字樓需求，由於其承租能力有所增強，升級搬遷動作活躍。本季度，全市甲級寫字樓租金保持穩定，為每平方米每月人民幣154.8元。珠江新城租金水平則持續上漲，環比和同比分別上升0.2%和1.9%。反之，天河北和越秀區租金水平則有所下跌，環比分別下降0.2%和0.3%。
第四季度，廣州甲級寫字樓市場共有四棟項目建成交付，為市場帶來約33.4萬平方米的新增供應。全市空置率上升至13.8%的水平，環比和同比分別上升2.2和0.1個百分點。租金則環比保持穩定，同比上升0.9個百分點至人民幣每平方米每月154.8元。
2016年，廣州甲級寫字樓市場迎來高位供應。然而，受益於新項目較長的預租期和大面積租戶的租金優惠力度，寫字樓市場吸納表現優於預期。
越秀區租金環比下降0.3%，平均為人民幣每平方米每月119.3元，空置率環比下降0.3個百分點至7.4%；天河北區域租金環比下降0.2%，至人民幣每平方米每月155.4元，空置率環比上升0.6個百分點至3.1%； 珠江新城租金環比上升0.2%，至人民幣每平方米每月174.8元，空置率環比上升1.4個百分點至15.3%； 琶洲供應繼續放量，推高空置率環比上升7.9個百分點至35.6%，租金則環比保持穩定，平均為人民幣每平方米每月116.3元。
甲級寫字樓市場發展趨勢分析
寫字樓市場租金增幅放緩
上海仍然是中國2016年投資的首選目的地。上海今年繼續主導中國房地產投資市場，全市交易總額達到928億元，占中國總投資的44%。北京排行第二，占2016年交易總額的22%；深圳第三，占比4%。與往年相同，辦公樓市場占商業交易份額最大，為中國交易總額的52%；綜合體項目占15%，零售物業占14%。由於電商表現強勁，倉儲和工業需求從過去占投資總額的1-2%，增長至2016年的7%。上海辦公樓市場占全國辦公樓交易的67%，並繼續保持中國投資市場的贏傢。這是因為大多數潛在買傢（尤其是國內投資者）認為上海的投資市場環境將長期保持強勁。
大量新增供應將在未來一年內導致浦東、浦西的核心商圈租金下調，調整程度或將差異顯著：在新增供應湧入後，浦東租金應在2018年回調；相形之下，來自核心區及次中心區域的競爭將在中短期內導致浦西租金持續下調。
非核心區新增供應處於高位，競爭加劇
未來幾年，非中央商務區新增供應量將持續處於歷史高位，從而加劇新增項目之間的競爭。另一方面，辦公需求外擴：2015年，上海核心商務區租金均價是10.7元／平方米／天，非核心區域租金均價是5.5元／平方米／天，兩者租金差額達95%；在商業配套上，2015-2018年非核心商務區主要商鋪市場供給為約564萬平方米，由於更完善的設施建設，年輕白領更願意在非核心商務區辦公。
乾立觀點
我們認為，2017年，核心商務區供應放大、租金承壓，新興商務區供應加碼為企業選址帶來良機，使內資企業有進一步釋放需求的可能；銀行、金融以及專業服務行業等傳統高端寫字樓租戶仍有望在核心區市場中繼續活躍；尤其是靜安、徐匯和陸傢嘴等空置率一向較低的區域預計會持續向好。
上海：一線城市的需求將保持穩定，除金融與專業服務業將繼續主導甲級辦公樓需求以外，高速發展的TMT行業（科技、媒體和通信）的租賃需求以及民營企業建立區域性或全國總部的購買自用需求將保持強勁態勢。但與此同時，一線城市新增供應壓力不減。上海更將達到歷史峰值，傳統中央商務區將面臨進一步的壓力；一些交通便利、配套完善、高品質項目湧現的新興區域將繼續成為亮點，租金表現預計也將拉近與傳統商務區的差距。
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